מכירת זכות במקרקעין או חכירה

 

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר בסעיף 1 כי זכות במקרקעין הינה בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה. במקרה של הרשאה להשתמש במקרקעין תחשב כזכות במקרקעין גם אם ניתנה לתקופה הקצרה מ 25 שנה. החוק מגדיר זכות במקרקעין כבעלות, שכירות, זיקת הנאה, זכות קדימה ומשכנתא. על מנת שלזכות במקרקעין יהא תוקף מחייב נדרש לבצע רישום של הזכות בלשכת הרישום. זכות במקרקעין הינה קרקע וכל מה שמחובר לקרקע בחיבור של קבע.

אם כך, הגדרת זכות במקרקעין הינה פשוטה שכן, רכישת זכות העולה על 25  מהווה מכירת זכות במקרקעין וכל רכישת זכות במקרקעין אשר אינה עולה על 25 שנה מוגדרת כחכירה. מה דין חכירה לתקופה של 24 שנים ו 11 חודשים? על פי החוק אזי מדובר בחכירה, ולא במכירת זכות במקרקעין. האם במקרה דנן למנהל מיסוי מקרקעין זכות לטעון כי חכירה לתקופה העולה על 24 שנים ו 11 חודשים הינה מכירה במקרקעין או שמא תכנון מס לגיטימי ואינו נחשב כעסקת מכר של זכות במקרקעין. שאלה זו נדונה בוועדת ערער שליד בית המשפט

ו"ע קיבוץ מעלה גלבוע נגד מדינת ישראל

טענת המערערת היתה כי סעיף 85 מסמיך את מנהל מיסוי מקרקעין לתקן שומות במקרים המפורטים בסעיף, היות והמנהל לא פעל כדין יש לבטל את השומה. כמו כן, לא הסביר המנהל מדוע לדעתו העסקה הינה עסקה מלאכותית ואין הוא מרים את הנטל לשיכנוע כי אכן זו עסקה שכל מטרתה להימנע מתשלומי מסים. המנהל טען כי בשיחות עם המערערת נתגלו בפניו עובדות שלא היו ידועות לו קודם לפיו נחשב למיילים בין המערערים לפיהם תקופת החכירה תהא עד 24 שנים ו 11 חודשים במטרה להתחמק מתשלומי מסים.

ועדת הערער דנה בשאלה האם מדובר בעסקה מלאכותית או שמא מדובר בתכנון מס לגיטימי, שהאי לא כל תכנון מס מהווה עסקה מלאכותית וזכותו של הנישום לתכנן את העסקה שתהא דלת מיסים ובידי הנישום הזכות לעשות שימוש בדין לשם קבלת הקלה או פטור מתשלום מיסים באופן לגיטימי. ועדת הערער קבע כי קביעת תקופת החכירה שמטרתה למנוע הטלת מס הינה קביעה לגיטימית ואין לראות בה כעסקה מלאכותית או בדויה. כמו כן, בעסקה דנן, אף אם משך תקופת החכירה נקבע בהתחשב בטעמיים מיסויים וחסכון במס, בבסיסה קיים טעם מסחרי להקמת פרוייקט והגשת רווח ולא לשם התחמקות ממס. ועדת הערער קיבלה את הערער

 

בברכה,

ינאי אמיר, רו"ח