מיסוי קבלנים

רשות המיסים מבחינה בין קבלנים לבין יתר הנישומים, באמצעות חקיקה המתייחסת לקבלנים באופן ספציפי בפקודת מס הכנסה, בהוראות ניהול ספרים, במס ערך מוסף ובמיסוי מקרקעין. במאמר זה ננסה לסקור את עיקרי החקיקה

הכנסתו של קבלן מפעילות מוגדרת כהכנסה עסקית, היות ופעילותו של קבלן נמשכת לעיתים קרובות מעבר לשנת מס אחת בשונה מיתר ענפי המסחר, ראה המחוקק לנכון לקבוע כללי מיסוי ייחודיים לקבלנים. בדרך כלל פער הזמן בין תחילת ביצוע הפרויקט ועד לסיומו הינו מעבר לשנת מס אחת, לכן נדרש המחוקק לקבוע הוראות מיוחדות על מנת להסדיר את נושא עיתוי ההכרה בהכנסות ובהוצאות.

הכרה בהכנסה בידי קבלנים – מיסוי קבלנים

כללי מס הכנסה מבחינים בין קבלן מבצע לבין קבלן בונה לצורך כללי הכרה בהכנסה לצרכי מס.

קבלן מבצע –  כללי המיסוי קבועים כי קבלן המבצע שאינו קבלן בניין שמשך תקופת ביצוע הפרויקט עולה על שנה וקבלן מבצע שהוא קבלן בניין ללא תלות במשך תקופת הפרויקט, ידווחו על הכנסותיהם החל מהשנה שבה נסתיימו 25% מההיקף הכספי או ההיקף הכמותי של הפרויקט. הפסד יוכר בדוחותיו  של קבלן מבצע רק בעת סיום 50% משיעור ההשלמה של הפרוייקט, ההפסד שיוכר לצרכי מס הינו בהתאם לשלב ההשלמה של הפרויקט.

קבלן בונה – מוגדר כקבלן בניין אשר המבנים הנמכרים משמשים כמלאי בעסקו ומשך תקופת בניית המבנים נערכת מעבר לתקופה של שנה. קבלן בונה ידווח על הכנסותיו לצרכי מס בשנה שבה הבניין ראוי לשימוש כלומר בעת חיבור הבניין לחשמל או מועד קבלת אישור גמר בניה רק מאותו מועד ידווח הקבלן על הכנסותיו ממכירת הדירות לצרכי מס. עלויות הבנייה יוכרו בהתאם לשטח הנמכר. הפסד שנבע לקבלן בונה יותר רק בעת סיום הבנייה.

הכרה בהוצאות ריבית והנהלה וכלליות בידי קבלנים

כמו כן, פקודת מס הכנסה קובעת הוראות לצורך הכרה בהוצאה בידי קבלני בניין (קבלן בונה או קבלן מבצע) נקבע מנגנון הכרה בהוצאות ריבית והנהלה וכלליות באמצעות יחוס לפרויקטים השונים, הוצאות אלו  שיוחסו לפרויקטים השונים יותרו בניכוי רק בעת הכרה בהכנסה מאותו פרויקט. כמו כן, פרסה רשות המיסים חוזר בעקבות פסק דין אינטרבילדינג לפיו חברה בהתאם לעמידה ביעדים שנקבעו בחוזר הוצאות הנהלה וכלליות יוחסו לכל פרויקט באופן ספציפי בהתאם להוצאות הפרויקט ולא לפי מנגנון שקבע בפקודה. להלן התנאים בייחוס הוצאות הפרויקט באופן ספציפי:

1. ניהול ספרים לפי השיטה הכפולה (מאזן ודוח רווח והפסד)
2. ניהול מערכת ספרים נפרדת לכל פרויקט
3. הסכמי אשראי מתאגיד בנקאי לכל פרויקט באופן ספציפי
4. כל פרויקט חשבון בנק יעודי בו מנוהלים כספי החשבונות של הפרויקט
5. לא ניתן להעביר כספים לחשבונות בנקים אחרים והחשבון אינו כולל פנקסי שיקים.

הפרשה לירידת ערך בידי קבלן בונה – מיסוי קבלנים

חוזר מס הכנסה קובע כי הפרשה לירידת ערך בידי קבלן בונה, תוכר בהתקיים כל התנאים המפורטים להלן:

1. הנישום הגיש דוחות למס הכנסה הכוללים הפרשה לירידת ערך
2. רו"ח לא הסתייג בחוות דעתו בגין ירידת הערך
3. ירידת הערך לא נדרשה באמצעות דוח מתקן
4. ירידת הערך נדרשה בגין בניין ראוי לשימוש או בניין שאין כוונה להמשיך את בנייתו
5. במידה וקיימת הערכת שמאי יש לצרפה לדוח

אין להפחית הוצאות ריבית והנהלה וכלליות שהועמסו לפרויקטים בהתאם להוראות מס הכנסה. ובעת עליית שווי השוק של המבנה יש להכיר בהכנסה.

הוראות נוספות

מכירת מקרקעין חייבת במס שבח, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רווח אשר נתון לשומה על פי מס הכנסה יהא פטור מתשלום מס שבח. לצורך קבלת הפטור מתשלום מס שבח יש לצרף אישור מפקיד השומה לפיו המס מתמסה על ידו. פקיד השומה רשאי לדרוש ערבות לצורך פירעון חוב המס העתידי.

הוראות ניהול ספרים קובעות הוראות מיוחדות לניהול ספרים של קבלן בניין.

חוק מס ערך מוסף קובע כי בעסקת מקרקעין החיוב במע"מ יחול בעת מסירת המקרקעין לידי הרוכש או בעת רישומו של הרוכש ברישום המקרקעין או בעת קבלת התמורה, המוקדם שבניהם. על אף האמור לעיל קבלן בניין אשר לאחר סיום הבנייה לא מכר את כל מלאי הדירות יוכל לדוחות את מועד הדיווח לצרכי מע"מ לתקופה שלא תעלה על 24 חודשים באשר לדירות שלא נמכרו. כמו כן, קבלן מבצע אשר פעילות מתמשכת יחול החיוב במע"מ בעת קבלת התמורה.

המאמר לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, המלצה או ייעוץ מקצועי. כמו כן, יתכן והמאמר אינו עדכני או מדויק ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ טרם עם משרדנו. 

משרד רואה חשבון ינאי אמיר ישמח לסייע לכם בייעוץ בנושא מיסוי קבלנים. לקבלת סיוע צרו קשר !