תמ"א 38
בתום שנת 2004 אושרה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (להלן תמ"א 38). התוכנית נועדה במטרה לעודד חיזוק של מבנים קיימים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי המחמיר לרעידות אדמה, מבנים אשר ניתן היתר לבנייתם עד לתום שנות ה- 70.
התכנית תמ"א 38 כוללת מתן תמרוץ לחיזוק המבנים באמצעות מתן זכויות בניה מהחלופות הבאות: הרחבת יחידות הדיור הקיימות, הוספת קומה, הוספת יחידת דיור בבנייה על עמודים, הוספת מרחבים מוגנים מעליות ועוד.
שיעור ההסכמה לביצוע תמ"א 38
בכדי לקדם את הליך ישום תמ"א 38 נקבעו הוראות בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 הוראות בדבר שיעור ההסכמה הנדרש לצורך אישור תוכנית תמ"א 38 כמפורט להלן:
- ביצוע עבודה ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בנית דירה נוספת, נדרשת החלטה של רוב בעלי הדירות, לדוגמא בביצוע עבודות בחדר המדרגות לבניית מעלית לשם חיזוק המבנה, נדרשת הסכמה של 50% מבעלי הדירות.
- ביצוע עבודה ברכוש המשותף וברכוש הפרטי לשם ביצוע חיזוק המבנים וחלוקת זכויות הבניה מחדש. לדוגמא נדרש לבנות מעלית בחלק השטח של הדירות ובתמורה ניתנות לדירות שטח אחר מהרכוש המשותף. במקרה זה נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
- ביצוע עבודה המשותף שמטרתה בניה של דירה חדשה טעון החלטה של כל בעלי הדירות, אך אם מספר הדירות החדשות אינו עולה על שליש מממספר הדירות הקיימות ושטחן של הדירות החדשות אינו עולה על שליש משטחן של הדירות הישנות, רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודה בהחלטת רוב של שני שליש מהדירות בבתי המשותף. כלומר הקמה של דירה בגג המבנה או בקומת הקרקע (במבנה על עמודים) כאשר מספר הדירות ושטחן אינו עולה על שליש ממספר הדירות ושטחן של הדירות הישנות, נדרש רוב של שני שליש והסכמת המפקח על מנת להתחיל בביצוע עבודות החיזוק במבנה.
היות ותכנית תמ"א 38 כוללת הענקת זכויות בניה, בהתאם לחוק אמור הרחבת זכויות אלו חייבת בהיטל השבחה. אך מכיוון שהמחוקק מעוניין לסייע בקידום חיזוק מבנים ישנים נקבע הוראה לפיה ניתן פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38.
תמ"א 38 – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה), התשכ"ג – 1963
במטרה לתמרץ פעילות של חיזוק מבנים ישנים בתכנית תמ"א 38 קבע המחוקק הטבות מס לגבי מכירת זכויות הבניה אשר הוענקו לדיירים עקב תכנית חיזוק מבנים. היות וזכויות הבניה עשויות לממן את חיזוק המבנה על ידי מכירת זכויות הבניה ליזם בתמורה לשיפוץ וחיזוק המבנה. לצורך כך נקבע הוראת שעה אשר עשויה להסתיים ביום 31 בדצמבר 2016. לפיה מכירת זכויות בניה בתמורה לחיזוק המבנה תהא פטורה ממס שבח עד לגובה שווי הזכויות הנמכרות.
עוד כוללת הוראות השעה כי, במקרה בו התמורה המשתלמת בעד זכויות הבניה לפי תוכנית חיזוק בדרך של הריסה ובניה מחדש לשם הקמת מבנה עמיד בפני רעידות אדמה תהא המכירה פטורה ממס בגובה שווי זכויות הבניה הנמכרות בתנאי שניתנה למוכר דירה חלופית ובאיזור מוטב עד שתי יחידות דיור, שטח הדירות המתקבלות אינו עולה על שטח דירת המגורים שנמכרה ושווי הדירות המתקבלות אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בחוק
במקרה בו התמורה בגין מכירת זכויות הבניה ניתנה שלא בתמורה לשירותי בניה יראו את התמורה כמכר לעניין חוק מיסוי מקרקעין החייב במס שבח.
הוראות הפטור הנ"ל אינם חלים על מקרקעין המהווים מלאי עסקי בידי המוכר
הוראות החוק כוללות תנאים נוספים שלא נדונו במאמר זה
תמ"א 38 – חוק מס ערך מוסף, התשל"ו – 1975
מכירת זכויות בניה חייבת בתשלום מע"מ, בגין קבלת שירותי הבניה בהתאם לחוק מס ערך מוסף. במטרה לעודד פעילות של חיזוק מבנים תמ"א 368 נקב הוראה בחוק מס ערך מוסף לפיה מתן שירותי בניה לפי תכנית חיזוק מבנים בתמורה למכירת זכויות בניה הפטורה ממס שבח, תהא פטורה מתשלום מס ערך מוסף. כיוון שהעסקה פטורה ממע"מ, דרישת מע"מ תשומות בגין שירותי הבניה לא יותר בניכוי.
מכירת זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 אשר תהנה חייבות במס שבח, תהנה חייבות במקביל גם במע"מ.
המאמר לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, המלצה או ייעוץ מקצועי. כמו כן, יתכן והמאמר אינו עדכני או מדויק ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ טרם עם משרדנו.
משרד רואה חשבון ינאי אמיר ישמח לסייע לכם ולהעניק לכם סיוע מקצועי בנושא מיסוי מקרקעין. ליצירת קשר עם משרדנו, לחץ כאן.