מס שבח

מס שבח הינו מס המוטל על הרווח הריאלי בעסקת מקרקעין בעת מכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. מס שבח מוטל על מוכר המקרקעין שנבע לו רווח מעסקת מכירת מקרקעין כאחוז מהרווח הריאלי של העסקה. שיעור אחוז מס שבח משתנה בהתאם למועד הרכישה, מועד המכירה וזהות המוכר. על הרוכש מקרקעין יוטל מס רכישה כאחוז ממחיר רכישת הדירה.

השבח הוא אקוויוולנטי לרווח הון הנוצר בעת מכירת נכס הוני בהתאם לפקודת מס הכנסה.

להלן פירוט שיעור מס שבח אשר יוטל על המוכר בעת מכירת מקרקעין :

במכירת מקרקעין על ידי חברה ( חבר בני אדם ), השבח יהיה חייב בשיעור מס חברות. להלן שיעור מס החברות:

שנת 2013              – 25%
שנת 2014 – 2015 –  26.5%
שנת 2016  והילך      – 25%

במכירת מקרקעין על ידי יחיד, יהא חייב השבח בשיעור מס, בהתאם לסוג הנכס ומועד רכישת הנכס כמפורט להלן:

1. שבח ממכירת זכות במקרקעין בידי יחיד יהא חייב בשיעור מס שבח של 25% אולם שיעור מס שבח עשוי להשתנות בהתאם לתקופת הרכישה של הנכס, באופן לינארי במשך החזקת הנכס כמפורט להלן:
   1. מיום רכישת הכנס ועד 7 בנובמבר 2001, יחול שיעור מס שולי
   2. מיום 7 בנובמבר 2001 ועד 31 בדצמבר 2011 יחול שיעור מס שבח של 20%
   3. מיום 1 בינואר 2012 ועד ליום מכירת הנכס יחול שיעור מס שבח של 25%
2. שבח בפעולה באיגוד מקרקעין יהא חייב בשיעור של 25% אולם אם היחיד היה בעל מניות מהותי באיגוד המקרקעין טרם מכירתו, יחול שיעור מס שבח של 30% על השבח.
3. במכירת "דירת מגורים מזכה" שיום רכישת הנכס חל לפני 1 בינואר 2014 יחול שיעור מס שבח כמפורט להלן באופן לינארי בהתאם לתקופת החזקת הנכס:
   1.  השבח הראלי שנוצר מיום רכישת הנכס ועד ליום 31 בדצמבר 2013 יהיה פטור ממס שבח.
   2. השבח הראלי שנוצר מיום 1 בינואר 2014 יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25%.
4. לגבי מקרקעין שנרכשו לפני 1960 יחולו שיעורי מס היסטוריים בעת מכירת הנכס, אולם שיעור המס שבח לא יעלה על הקבוע בחוק אילולא שיעורי המס ההיסטוריים. להלן בחינת שיעורי המס ההיסטוריים. להלן שיעורי המס שבח ההיסטוריים:
   1.  נרכש הנכס עד לשנת 1948 יחול שיעור מס שבח של 12%
   2. נרכש הנכס משנת 1949 ועד לשנת 1960 יהא שיעור המס שבח 12% בתוספת 1% בגין כל שנה מיום שנת 1949 ועד לשנת המכירה.
   3. במכירת זכות במקרקעין היסטורית על ידי חברה שהכנסותיה מעסק או על ידי יחיד שקיבל את הזכות במקרקעין ההיסטורית בפירוק החברה, התווסף לשיעור המס שבח החל משנת 2005 1% לכל שנת מס ועד לשנת המכירה.
   4. במכירת מקרקעין היסטורית שסעיף לעיל אינו חל עליהם התווסף למס שבח 1% לשנים 2011 ו- 2012 ובשנת 2013 ואילך 2% לכל שנה.

פריסת מס שבח

 מוכר המקרקעין רשאי לדרוש לפרוס את השבח כאילו נבע בתקופה שאינה עולה על 4 שנים טרם מכירת המקרקעין או על תקופת הבעלות בנכס. באמצעות פריסת השבח ניתן להפחית את  חבות המס שבח החלה על השבח החייב בשיעור מס שולי, ובמקרה בהם לא נוצלו נקודות הזיכוי בידי המוכר.

מס שבח מכירת זכות במקרקעין בשל הפקעה

הופקעה זכות במקרקעין יהא המוכר חייב במס שבח בשיעור של 50% מהשבח שהיא משתלם אילולא ההפקעה.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה

במכירת דירת מגורים יהא היחיד עשוי להיות פטור ממס שבח בהתאם לפטורים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין

שומה עצמית לגבי מכירת מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי המוכר זכות במקרקעין, או העושה פעולה באיגוד מקרקעין ימסור שומה עצמית למנהל תוך 40 ימים מיום המכירה, לפיה יפרט את סכום המס שבח, הזכאות לפטור או ההנחה לה זכאי מתשלום מס שבח. כמו כן, הרוכש זכות במקרקעין ימסור הצהרה בדבר פרטי עסקת רכישת המקרקעין. טפסים ניתן למצוא באתר של רשות המסים.

המאמר לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, המלצה או ייעוץ מקצועי. כמו כן, יתכן והמאמר אינו עדכני או מדויק ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ טרם עם משרדנו.

משרד רואה חשבון ינאי אמיר ישמח לסייע לכם ולהעניק לכם סיוע מקצועי בנושא מיסוי מקרקעין. ליצירת קשר עם משרדנו, לחץ כאן.