מכירת קרקע ומבנה המיועד להריסה חייבת במע"מ על מלוא התמורה 

חוק מס ערך מוסף קובע כללים לפיהם יוטל מס ערך מוסף על עסקאות מקרקעין. החוק קובע כללים כי על פיהם לא ניתן לנכות מס תשומות בעת רכישת דירת מגורים, עולה השאלה מה דינם של עוסקים אשר פועלם ברכישה ומכירה של דירות מגורים החייבים במע"מ בגין פועלם אך מנגד אינם יכולים לנכות מס תשומות בגין רכישת המקרקעין.

סעיף 5ב לחוק מס ערך מוסף, קובע כי

"במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא ההפרש שבין מכירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה.."

המשמעות היא שהמחוקק היה ער לעובדה כי הטלת מע"מ על מלוא התמורה עלולה להוות נטל כלכלי כבד על עוסקים בקניה ומכירה של דירות מגורים מאנשים פרטיים, ולכן קבע הקלה לפיה עוסק אשר רכש את דירת מגורים אך לא היה זכאי לנכות את מס התשומות בגין הרכישה, עקב כך שרכש את הדירה מאדם אינו מל"כר, מוסד כספי או עוסק ישלם מע"מ רק על הרווח הגלום בעסקה.

פס"ד י.ו.מ.מ נכסים והשקעות בע"מ נגד מנהל מע"מ ירושלים

במקרה נדן נדונה השאלה מה דינה של מקרקעין שנרכשה על ידי העוררים, אשר עליה היה בנוי מבנה המיועד להריסה, האם מכירת המקרקעין חייב במס ערך מוסף על מלוא התמורה כמכירת קרקע, או שמא חייבת המכירה במס ערך מוסף רק על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה?

בית המשפט ניתח את תוצאות המקרה ובחן את שומות מנהל מס שבח בעת רכישת המקרקעין, בעת רכישת המקרקעין מנהל מס שבח לא קיבל את הצהרת העורערת וקבע כי רכישת המקרקעין מהווה רכישת קרקע בלבד ואף התעלם מהמבנה הקיים עליה. העוררת לא התנגדה לשומתו של מנהל מיסוי מקרקעין.

כמו כן, בהסכם מכירת המקרקעין, צויינה מכירת הקרקע ולא היתה כל כוונה למכור את הדירה היות והמקרקעין נמכרו לקבוצת רכישה אשר מטרתה להרוס את המבנה הבנוי על המקרקעין ולבנות על המקרעין מבנה חדש. כך שלטענת מנהל מס ערך מוסף הממכר כלל מכירת זכויות בניה ומכירת קרקע החייבים במס בשיעור מס מלא, ואינם זכאים להטבה כאמור בסעיף 5ב'. לטענת העוררת אין נפקות לייעוד מכירת המקרקעין היות וכל עוד העוררת מוכרת את המקרקעין אשר עליה  דירת מגורים אזי היא זכאית להטבה הקבועה בחוק.

בית המשפט ניתח את תוצאות המקרה בהתאם לצורתו הכלכלית, ולא בהתאם לצורתו המשפטית, שהרי הממכר כלל קרקע וזכויות בניה, כמו כן, בהסכם המכר לא הוזכרה דירת המגורים כלל, כמו כן בעת קניית הנכס על ידי העוררת הסכימה לשומת מס שבח לפיה הממכר אינו כולל דירת מגורים. זאת מעיד כי המערערת רכשה ומכרה קרקע ולא דירת מגורים . בנוסף קובע בית המשפט שגם אם היה מתעלם מהכוונה הסוביקטיבית להרוס את דירת המגורים, במקרה זה המבנה הבנוי על המקרקעין אינו מהווה דירת מגורים בהתאם לפרשנותה ולכן לא היתה זכאית העוררת להקלה הקבוע בחוק.

בברכה,

ינאי אמיר, רואה חשבון