עידוד בניה להשכרה

עליה בביקוש לדירות, ובעקבותיה עליית מחירי הדיור הובילה את הממשלה לקדם חקיקה בנושאי הטבות מס להגדלת היצע דירות המגורים. חוקי המס מעניקים הטבות מס לגבי פעילות של השכרת בניינים, כחלק מפעילות הממשלה להגדיל את היצע דירות המגורים לתושביה, כדאגה לפרט וכהנהגה סוציאליסטית.

מתן הטבות המס נועדו לעודד פעילות של בניית דירות למגורים אשר יועדו להשכרה לכלל קבוצות האוכלוסיה . כמו כן, נקבעו בחוקי המס הוראות בדבר הטבות מס לחברת משקיעי חוץ אשר פועלות למטרה כמפורט לעיל.

עיקרי הטבות המס לעידוד דירות להשכרה למגורים נקבעו במסגרת החוקים המפורטים להלן:

1. הפרק השביעי בחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט – 1959
2. חוק עידוד בניית דירות להשכרה, התשכ"ז-2007
3. חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975
4. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה), תשכ"ג -1963

להלן סקירה באשר לעיקרי הטבות המס המוענקים במסגרת החוקים השונים.

חוק עידוד השקעות הון, התשי"ט – 1959

היות והחוק עבר תיקונים רבים, ולצורך פישוט החוק, במאמר זה נסקור את הטבות המס בהתאם לתיקון 67 לחוק עידוד השקעות הון, באשר למבנים שבנייתן הסתיימה לאחר 1 בינואר 2009. בנוגע  למבנים להשכרה שבנייתן נסתיימה טרם התקופה כאמור לעיל ולתנאי החוק טרם תיקונו ניתן לפנות למשרדינו לקבלת ייעוץ.

במסגרת חוק עידוד השקעות הון, נקבעו הוראות בפרק השביעי לפיהם יחיד או חברה אשר בבעלותם בניין להשכרה למגורים אשר אושר על ידי מנהלת מרכז ההשקעות (להלן "נכס מאושר") יהיה זכאי להטבות מס.

הנהלת מרכז ההשקעות עשויה לאשר הקמה או הרחבה של בניין או חלק מבניין כנכס מאושר רק אם לפחות 6 דירות בבניין משמשות למגורים לצרכי השכרה.

נכס מאושר יהיה זכאי להטבות אם במשך חמש שנים מתוך 7 שנים, לפחות מחצית משטחו של הבניין הן דירות שהושכרו למגורים, ולפחות מחצית משטחו של הבניין לא נמכרה בתקופה האמורה לעיל. אי קיום התנאים המפורטים לעיל, עשוי לשלול את הטבות המס שניתנו למפרע.

כמו כן, על נכס מאושר חלים מגבלות על גובה דמי השכירות (למעט נכס מאושר באזור פיתוח א') חריגה מגובה דמי השכירות כמפורט בחוק עשויה לשלול את קבלת ההטבות. גובה דמי השכירות ממוצע לדירה לא יעלה על 6,200 ש"ח, דירות אשר יושכרו בדמי שכירות בגבוהים מסך של 6,200 ש"ח ועד 8,000 ש"ח תינתן הטבה חלקית. דירות אשר יושכרו מעל לסך של 8,000 ש"ח לא תינתן הטבה. יוער כי במקרה של דירות מרוהטות גובה התקרה כאמור לעיל יהיה גבוה ב 10%. הסכומים צמודים למדד המחירים.

עוד נקבע כי החוק לא יחול על מקבצי דיור למעט מעונות סטודנטים

על אף האמור לעיל, לא יראו הפרה של התנאים כאמור לעיל, אם נמכר נכס מאושר טרם חלוף 5 שנות השכרה, אם ורק אם נתקיימו כל התנאים הבאים:

1. פעולת המכירה אושרה על ידי המנהלה
2. המכירה כללה מעל ל- 50 דירות להשכרה
3. הרוכש התחייב להשכיר את דירות המגורים ביתרת התקופה שנותרה
4. ניתנה ערבות לרשות המיסים מאת המוכר והרוכש.

רוכש הנכס המאושר יהיה זכאי להטבות המס להן היה זכאי המוכר. במקרה בו רוכש הנכס המאושר לא מילא את התחייבויותיו להשכיר את הבניין לתקופה כוללת של 5 שנים, יהיו חייבים הרוכש והמוכר להשיב את המס שהיו חייבים בו אילולא ההטבות שתקבלו מחוק זה, היינו ביטול הטבות המס למפרע הן לרוכש והן למוכר.

להלן פירוט הטבות המס, במסגרת חוק עידוד

פחת מואץ – שיעור הפחת לגבי דירה למגורים בבניין להשכרה יהא בשיעור של 20%, במקרה בו הושכרה דירה בחלק משנת המס, ינתן פחת באופן יחסי לתקופת ההשכרה. בשל שיעורי הפחת כאמור לעיל, צפוי כי בשנים הראשונות פעילות ההשכרה לא תהא חייבת במס בגין הכנסותיה

שיעור המס בגין הכנסה חייבת או שבח ממכירת נכס מאושר, יחול בהתאם לזהות הבעלים כמפורט להלן:

• חברה אשר בבעלותה נכס מאושר תהא חייבת במס בשיעור של 11% בגין הכנסותיה מהמבנה המאושר.
• חברת משקיעי חוץ שבבעלותה נכס מאושר תהא חייבת במס בשיעור של 10%-18% בכפוף לשיעור השקעת תושבי החוץ בה בגין הכנסותיה מהמבנה המאושר. ובעת מכירת המבנה יחול מס נוסף בשיעור של 15%.
• יחיד המחזיק בבניין להשכרה מאושר יהא חייב במס בשיעור של 20% בגין הכנסותיו מהמבנה המאושר.

שיעור המס בגין חלוקת דיווידנד שמקורו מרווחי נכס מאושר יהיה חייב במס בשיעור של 15%. החל מיום 1 בינואר 2014 שיעור המס שיוטל בעת חלוקת דיווידנד מרווחי נכס מאושר יהא 20% (בהתאם לתיקון 71 לחוק)

תקופת ההטבות – לא חלה כל הגבלה לגבי תקופת ההטבות, כל עוד תנאי החוק מתקיימים ניתן לדרוש את הטבות המס.

על אף האמור לעיל, ועל אף האמור בחוק מס שבח, במכירת בניין להשכרה שהוא נכס מאושר יחול פטור ממס שבח, אם רכש המוכר נכס מאושר חליפי בתקופה המפורטת בחוק, אשר שוויו של הבניין החדש גבוה משוויו של הבניין הנמכר והדירות בו מיועדות להשכרה לאחר מועד הרכישה לתקופה של 5 שנים לפחות ובהתאם לכל יתר הוראות החוק.

על הכנסות מהשכרת דירת מגורים, חל פטור מתשלום מס ערך מוסף (מע"מ). כמו כן, ינתן פטור ממע"מ בעת מכירת המבנה בגין חלק הבניין שהושכר למגורים מעל ל- 5 שנים. יש לציין כי לא יותר מס התשומות בגין החלק הפטור ממע"מ עסקאות.

חוק עידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז – 2007

החוק מעניק הטבות מס לחברות (חברות בלבד לא ליחידים), אשר בבעלותן בניין להשכרה המיועד למגורים אשר מתקיים בו כל אלה:

1. בנייתו של הבניין נסתיימה החל משנת 2007
2. המבנה כולל לפחות 16 דירות  ב- 4 קומות
3. גודל ממוצע של דירת מגורים הינה כ 100 מ"ר
4. מעל 70% מהדירות בו מושכרות למגורים
5. יתרת הדירות שאינן מושכרות לא נעשה בהן כל שימוש שאינו השכרה למגורים.

חברה אשר בחרה ביישום חוק זה לא תוכל לחזור בה, ולא יחולו עליה הוראות חוק עידוד השקעות הון.

לשם קבלת ההטבות, נדרשת החברה להשכיר את הדירות במבנה לתקופה של מעל ל 10 שנים.הפרה של תנאי זה עשוי לחייב את החברה להשיב את הטבות המס שניתנו לה מכח החוק.

הטבות המס אשר ינתנו בהתאם לחוק זה הינם כדלקמן:

פחת מואץ- יותר לחבר השיעור פחת שנתי בשיעור של 20% מעלותו של הבניין. החברה רשאית לבחור בשיעור פחת נמוך יותר, בחברה החברה כאמור לא תוכל לשנות את החלטתה. הפסד שנוצר בגין הוצאות פחת יותר לקיזוז כנגד הכנסות שהופקו מהבניין בלבד.

פטור ממס שבח – במכירת הבניין תהא החברה פטורה מתשלום מס שבח אם יחולו כל התנאים המפורטים מטה:

1. כל זכויות החברה במבנה נמכרו
2. הבניין נמכר בשלמותו
3. המכירה אינה לקרוב
4. טרם מכירת הבניין שימש להשכרה למגורים תקופה העולה על 10 שנים
5. הרוכשת התחייבה להמשיך ולהשכיר את הדירות בבניין לתקופה מצטברת של 25 שנה (תקופת השכירות מחושבת כתקופה מאוחדת של המוכרת והרוכשת יחד).
6. מתן ערבות מאת הרוכשת לתשלום המס במקרה של הפרה.

במקרה בו ניתן פטור ממס שבח והחברה הרוכשת הפרה את התחייבויותיה להשכיר את המבנה למגורים, תהא חייבת הרוכשת במס שהיתה חייבת בו המוכרת אילולא ולא היה חל עליה פטור זה.

המאמר לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, המלצה או ייעוץ מקצועי. כמו כן, יתכן והמאמר אינו עדכני או מדויק ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ טרם עם משרדנו.

משרדנו ישמח לסייע לכם בקבלת תמריצים ממשלתיים, לפניה למשרדינו, לחץ כאן.